Meinung: Entlassung der GSEs aus der Vormundschaft

Nov 16, 2023

Nach der jüngsten außergewöhnlichen Machtdemonstration, mit der Bundesregulierungsbehörden und ihre Freunde Änderungen an LLPAs verteidigten, bleibt für mich das Risiko des Waldes vor lauter Bäumen im Fokus.

Eine der großen Sorgen, die ich als ehemaliger Regulierer und ehemaliger Leiter eines großen Industrie-Handelsverbands habe, ist das Risiko, dass die GSEs weiterhin unter Vormundschaft bleiben. Für mich ist es wirklich eine Frage nach dem kleineren von zwei Übeln.

Was ist das größere Risiko für den Wohnungsbau: eine endlose Reihe vonFHFA Direktoren, die mit jeder politischen Verwaltung den Sitz wechseln und dann an der Politik herumbasteln, um politische Prioritäten zu verfolgen? Oder das Risiko einer VeröffentlichungFannieUndFreddieohne einige der Reformen, die ich und viele andere befürwortet haben, bis in die Anfangsjahre der Konservatorien verbindlich zu verankern?

Täuschen Sie sich nicht, ich habe mich jahrelang fest gegen die „Rekapitulations- und Entlassungs“-Bewegung gewehrt, bis zu dem Punkt, an dem sich die Lager auf beiden Seiten des Themas in einen fast erbitterten Krieg gerieten. DerVerband der Hypothekenbanken argumentierte, dass eine Reform des Kongresses allen Bemühungen zur Freilassung der GSEs vorausgehen sollte. Tatsächlich habe ich 2017 vor dem Kongress ausgesagt, dass dies der Fall ist.

Aber heute sehe ich die Risiken, die damit einhergehen, dass sich die Sache unentschlossen auf die Dauer hinzieht. Wenn jeder nachfolgende FHFA-Direktor seine Rolle übernimmt, werden die Branche, potenzielle Hausbesitzer, Kreditgeber und andere dem Risiko ausgesetzt sein, dass die GSEs auf Geheiß der FHFA eine Reihe politischer Initiativen umsetzen, unabhängig von den Protesten, die von der FHFA ausgehen jeweiligen Mitarbeiter beider GSE.

Während es sich zuletzt um diese offensichtlich manipulierte LLPA-Preisstruktur und den inzwischen gescheiterten Versuch einer DTI-Obergrenze handelte, scheint die Liste der Gebühren, die für 2-4-Einheiten-Häuser, Zweitwohnungen, Cash-Out-Refinanzierungen und mehr erhoben werden, auf politische Ziele ausgerichtet zu sein kein tatsächliches Risiko.

Tatsächlich argumentierte MBA traditionell, dass G-Gebühren und andere Preismethoden an den GSEs nur die tatsächlichen Risiken der Kredite widerspiegeln und nicht für andere Zwecke verwendet werden sollten. Vor dem Zusammenbruch von Fannie und Freddie, vor 2008, gewährten die GSEs ihren größten Verkäufern in sogenannten „Allianz“-Vereinbarungen Vorzugspreise. Die Preisspanne zwischen einem großen und einem kleinen Verkäufer war erheblich.

Ich erinnere mich, dass ich zu Beginn meiner MBA-Karriere drei CEOs unabhängiger Hypothekenbanken zu einem Treffen mit dem damaligen amtierenden FHFA-Direktor Ed DeMarco eingeladen habe, um gegen jegliche Preisunterschiede zu argumentieren, die auf etwas anderem als dem tatsächlichen Risiko des Kredits basieren. Und DeMarco reagierte und beseitigte die Preisunterschiede während seiner Amtszeit fast vollständig.

Aber heute müssen wir uns um mehr kümmern. Sie sehen, die LLPA-Änderungen waren zwar von geringer Auswirkung, waren aber nur ein Teil des heiklen Gefälles bei der Anpassung von Gebühren und Richtlinien, um die GSEs dazu zu bringen, ihre Geschäfte anders zu machen und sie dazu zu bringen, sich mehr auf Einsteiger-Hauskäufer zu konzentrieren.

DerStädtisches Institut veröffentlicht monatlich ein Chartbuch voller unglaublicher Daten über unseren Markt. In der jüngsten Veröffentlichung vom Mai zeigen sie, wie schwierig es für die GSEs ist, den Zugang zu Minderheiten zu erweitern, die einen erheblichen Anteil der neuen Erstkäufer von Eigenheimen ausmachen.

Wie die obige Tabelle zeigt, ist es dasGinny MaeProgramme,FHA Dies stellt insbesondere die Bemühungen der GSEs in dieser Hinsicht völlig in den Schatten. Und obwohl diese bescheidenen Änderungen an den LLPAs hilfreich sein könnten, gibt es noch viel mehr, was die Fähigkeit der GSEs, in diesem Bereich effektiv zu sein, behindert.

Aber die FHFA hat hier noch nicht aufgehört. Die Umsetzung von Zielen konzentriert sich auf LIP (Low Income Purchase Loans) und VLIP (Very Low Income Purchase Loans) und könnte zu einer Reihe unbeabsichtigter Verzerrungen bei der Preisgestaltung und Kreditverfügbarkeit führen. Es hängt alles von ihren Erschwinglichkeitszielen ab, und obwohl sie kompliziert sind, können wir bereits Verzerrungen erkennen.

Die in der Tabelle oben dargestellten Ziele sind klar, aber wenn man sich anschaut, wie sich die GSEs in der Vergangenheit im Vergleich zu diesen Zahlen entwickelt haben, stellt man fest, dass es im letzten Jahrzehnt viele Jahre gab, in denen diese Ziele verfehlt worden wären.

Aber jetzt ändern sich die Dinge. Die GSEs nutzen das Cash-Fenster, um mehr dieser LIP- und VLIP-Darlehen zu kaufen, wodurch die Wirksamkeit des Cash-Fensters für andere Zwecke verringert wird. Wir sehen, dass die GSEs damit beginnen, das Volumen der Käufe mit hohem Saldo gezielt zu reduzieren, um die Prozentsätze zu verbessern.

Es scheint, dass Freddie im Laufe des Jahres 2022 damit begonnen hat, ausgewählten Kunden Preisanreize für Eigenheimkredite mit geringerem Saldo anzubieten und es Kunden mit einer größeren Anzahl dieser Kredite auch ermöglicht hat, ihre Lieferquoten zu erhöhen.

Fannie Mae hingegen scheint von den Kunden verlangt zu haben, einfach eine repräsentative Mischung aus VLIP- und LIP-Darlehen an beide GSEs zu liefern. Da Fannie Mae bei ausgewählten Kunden, die mehr Kredite mit geringerem Saldo hatten, geringere Lieferquoten aufwies, geht man davon aus, dass sie einige der Unternehmenswohnungsziele für 2022 nicht erreicht haben.

Die Notwendigkeit, die Ziele zu erreichen, zwingt die GSEs dazu, die Fähigkeit der Verkäufer einzuschränken, das zu liefern, was der Markt hergibt, und stattdessen dem Mix die Ziele zu liefern, die sie benötigen. Das Problem dabei ist, dass sie auf negative Anreize zurückgreifen.

Angesichts eines Marktes, der keine Kredite auf dem angestrebten Niveau der aktuellen VLIP- und LIP-Ziele produziert, scheinen die GSEs die Wende geschafft zu haben. Sie wandeln sich von positiven Anreizen, die eine höhere Produktion von Wohnungsbaudarlehen fördern könnten, hin zu negativen Anreizen, sowohl preislich als auch hinsichtlich des Volumens, die negative Auswirkungen auf die große Mehrheit der GSE-Kreditnehmer für selbstgenutzte Immobilien haben.

Anders ausgedrückt sind die GSEs nicht in der Lage, genügend VLIP- und LIP-„Zähler“-Kredite zu produzieren, sodass ihnen keine andere Wahl bleibt, als zu versuchen, die Nicht-VLIP- und LIP-„Nenner“-Kredite zu reduzieren, um die von der FHFA festgelegten Verhältnisse zu erreichen.

Schauen Sie, die GSEs hatten schon immer bezahlbaren Wohnraum zum Ziel. Was sich geändert hat, ist, dass sie nicht mehr über ein zurückbehaltenes Portfolio verfügen, das zur Erreichung dieser Ziele durch Großeinkäufe verwendet werden kann. Noch wichtiger ist jedoch, dass diese neue Struktur Preisverzerrungen erzwingt, die wir bereits deutlich in der LLPA-Struktur sehen, vor allem aber durch Änderungen bei der Nutzung des Cash-Fensters, Fehlanreize für Verkäufer, Kredite mit höherem Saldo zu reduzieren, und mehr.

All dies wird dazu führen, dass die Mainstream-Kreditnehmer geschädigt werden, denen die GSEs schon immer gedient haben.

Wie oben in der Grafik gezeigt, die den Vergleich der GSEs mit anderen Quellen zeigt, müssen wir hier vielleicht anders denken. Ja, vernünftige Ziele sind für die GSEs sinnvoll. Aber alle Programme innerhalb von Ginnie Mae stellen immer noch die Fähigkeit der GSEs in den Schatten, den Markt wesentlich zu verändern.

Aber die größere Frage, die wir uns alle stellen müssen, ist diese: Ist das geringere Übel die Notwendigkeit, die GSEs von der Konservatoriumspflicht zu befreien und ihnen die Rückkehr in ein selbstverwalteteres Geschäftsumfeld zu ermöglichen? Dies würde die Fähigkeit ihrer Regulierungsbehörde verringern, diese beiden Unternehmen für politische Zwecke zu nutzen, was den Markt auf eine Weise verzerren könnte, die letztendlich schädlicher ist als alle Gewinne, die sie auf diesem Weg erzielen könnten.

Was mich betrifft, ich habe diese Wende geschafft. Die GSEs sind viel zu wichtig, als dass sie übermäßig manipuliert werden könnten, was die Ausführung dieser Programme für den traditionellen Eigenheimkäufer beeinträchtigen könnte. Es gibt andere Möglichkeiten, die Ziele bezahlbaren Wohnraums explizit zu unterstützen. Für mich ist das ein zu rutschiger Abhang.

Als ich den Wald durch die Bäume sehe, stehe ich vor einer neuen Schlussfolgerung. Wir müssen die GSEs so schnell wie möglich aus der Vormundschaft entlassen. Das Immobilienfinanzierungssystem ist im Laufe der Zeit zu stark gefährdet, da wir ihre Kerngeschäftsmodelle aus politischen Gründen untergraben.